前些年，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍只限于在一個城市開發(fā)樓盤，缺乏將樓盤名稱作為商標(biāo)去注冊的意識。但近年來隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)不再局限于一地，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往是在全國各地進(jìn)行連鎖式的開發(fā)，并出現(xiàn)樓盤名稱重復(fù)使用的現(xiàn)象，由此，一些開發(fā)商開始關(guān)心自身企業(yè)品牌的建設(shè)，開始對樓盤名稱進(jìn)行商標(biāo)注冊，引發(fā)了對樓盤名稱進(jìn)行商標(biāo)保護(hù)的問題。
商標(biāo)法保護(hù)的困境
要使樓盤名稱獲得商標(biāo)法保護(hù)，前提是將樓盤名稱注冊為商標(biāo)，但根據(jù)第九版《商標(biāo)注冊用商品和服務(wù)國際分類尼斯協(xié)定》和國家工商行政管理總局商標(biāo)局（以下簡稱商標(biāo)局）制定的《類似商品和服務(wù)區(qū)分表》規(guī)定，樓盤名稱并無完全對應(yīng)的注冊類別。
根據(jù)《類似商品和服務(wù)區(qū)分表》的規(guī)定，與樓盤名稱相關(guān)的注冊類別包括第十九類“非金屬建筑物”、第三十六類“不動產(chǎn)事務(wù)”和第三十七類“房屋建筑”三大類別?！渡虡?biāo)局關(guān)于“商品房”如何確定類別問題的復(fù)函》認(rèn)為，按照世界知識產(chǎn)權(quán)組織提供的《商標(biāo)注冊用商品和服務(wù)國際分類》的分類原則，第十九類的“非金屬建筑物”是指簡易的或是可移動的建筑物，不包括“商品房”。在“商品房”建筑、銷售等環(huán)節(jié)中，建造永久性建筑的服務(wù)屬于第三十七類，以“商品房建造”申報；出售“商品房”的服務(wù)屬于第三十六類，以“商品房銷售服務(wù)”申報。
因此，根據(jù)前述規(guī)定和實際情況，樓盤名稱似乎應(yīng)該以服務(wù)商標(biāo)第三十六類“商品房銷售”申報，但按照服務(wù)商標(biāo)申報，依然難以保護(hù)樓盤名稱。例如，在2004年某建筑開發(fā)企業(yè)訴某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商標(biāo)侵權(quán)案中，雖然某建筑開發(fā)企業(yè)自1999年以來，在深圳、武漢、南昌、沈陽、上海、廣州等城市開發(fā)以“四季花城”為名稱的系列樓盤，且于2002年在第三十六類服務(wù)上取得了“四季花城及圖”注冊商標(biāo)專用權(quán)，但一審和二審法院均認(rèn)為，樓盤和第三十六類服務(wù)不構(gòu)成“商品與服務(wù)的類似”，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在樓盤名稱中使用“四季花城”的行為并不構(gòu)成侵權(quán)。此外，深圳某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的樓盤名稱“東?；▓@”雖已獲準(zhǔn)在第三十六類和第三十七類上核準(zhǔn)注冊，但在深圳某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以佛山某房地產(chǎn)有限公司使用相同樓盤名稱侵犯其商標(biāo)專用權(quán)為由提起訴訟時，無論一審還是二審，深圳某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司均敗訴，敗訴理由幾乎與“四季花城”案相同。
由此可見，雖然可以將樓盤名稱注冊為商標(biāo)，但是由于按照現(xiàn)行規(guī)定，樓盤名稱只能注冊為服務(wù)商標(biāo)，導(dǎo)致即使將樓盤名稱注冊為商標(biāo)，也同樣不能達(dá)到保護(hù)樓盤名稱專有權(quán)的目的。
樓盤名稱保護(hù)的對策
因此，要解決樓盤名稱的注冊類別問題，首先有必要分析樓盤是否屬于商品。對此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樓盤應(yīng)當(dāng)是商品，否則，“商品房”不是商品將明顯不符常規(guī)生活邏輯。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常不會自行建設(shè)房屋，而是會將樓盤交由專業(yè)的建筑公司建設(shè)，但最終所建好的樓盤依然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品。如果發(fā)生商品房質(zhì)量問題，向購房人承擔(dān)責(zé)任的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這就意味著，商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為不僅僅是銷售及提供一種市場服務(wù)，更為重要的是向公眾提供商品。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以樓盤名稱進(jìn)行商標(biāo)注冊時就應(yīng)當(dāng)按照商品商標(biāo)進(jìn)行注冊。但現(xiàn)狀是，尼斯分類表中并沒有適合樓盤名稱注冊的類別。筆者建議，徹底解決樓盤名稱商標(biāo)保護(hù)的困境，必須修訂《商標(biāo)注冊用商品和服務(wù)國際分類尼斯協(xié)定》和《類似商品和服務(wù)區(qū)分表》。當(dāng)然，要做出這種修訂并非一蹴而就的事情，在現(xiàn)行規(guī)定尚未被修訂的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對樓盤名稱采取商標(biāo)法保護(hù)策略時，可從以下幾個方面著手。
第一，盡量將樓盤名稱注冊為商標(biāo)。盡管按照現(xiàn)行分類表，難以確定樓盤名稱具體類別，但商標(biāo)局也傾向于在將樓盤名稱注冊為服務(wù)商標(biāo)時，應(yīng)該得到類似于商品商標(biāo)的保護(hù)。例如，商標(biāo)局頒布的《關(guān)于保護(hù)服務(wù)商標(biāo)若干問題的意見》第四條即規(guī)定：“服務(wù)行為與提供該服務(wù)所使用的商品之間存在特定聯(lián)系，該服務(wù)與為提供該服務(wù)所使用的商品視為類似。”此外，有些人民法院在審理樓盤名稱商標(biāo)糾紛案時，也支持原告享有的關(guān)于樓盤名稱的商標(biāo)專用權(quán)。例如，在某置業(yè)發(fā)展有限公司訴深圳某房地產(chǎn)有限公司商標(biāo)侵權(quán)案中，一審法院即支持了原告的請求。因此，將樓盤名稱注冊為商標(biāo)目前依然是相對較為穩(wěn)妥的保護(hù)方式。
第二，采取正確的方式注冊樓盤名稱。主要包括兩個方面：一方面是在注冊時應(yīng)當(dāng)選擇合適的文字，避免在樓盤名稱中出現(xiàn)地名，淡化商標(biāo)的顯著性；另一方面，應(yīng)當(dāng)將樓盤名稱注冊為合適的類別，如前文述及，與樓盤名稱注冊最為相近的類別為第三十六類和第三十七類，盡管其中第三十六類是樓盤名稱注冊商標(biāo)時最為近似的類別，但考慮到理解有差異，最好同時在第三十六類和第三十七類申請商標(biāo)注冊，以便擴大保護(hù)范圍。此外，在選擇樓盤名稱時還可以采取企業(yè)名稱與其他文字結(jié)合的方式，這樣一旦發(fā)生侵權(quán)，還可以通過企業(yè)名稱權(quán)進(jìn)行保護(hù)。
第三，充分運用商標(biāo)制度保護(hù)樓盤名稱。一是通過在先使用權(quán)保護(hù)樓盤名稱，即如果發(fā)現(xiàn)他人正在將自己的樓盤名稱注冊為商標(biāo)，應(yīng)當(dāng)在該商標(biāo)公告期內(nèi)盡早提出異議；二是通過將樓盤名稱注冊為馳名商標(biāo)的方式保護(hù)樓盤名稱，因為馳名商標(biāo)可以獲得擴大化保護(hù)，其通過跨類保護(hù)后，可有效避免商品房類別指代不明所引發(fā)的爭議。
其他保護(hù)模式的比較
根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，對于樓盤名稱的保護(hù)除了通過注冊商標(biāo)的方式外，學(xué)界關(guān)于樓盤名稱的保護(hù)還有以下幾種觀點。
第一種觀點認(rèn)為，可以通過著作權(quán)法保護(hù)樓盤名稱。該觀點認(rèn)為，著作權(quán)法所保護(hù)的對象是作品，其中第三條和第五條采取列舉的方式規(guī)定了可以受其保護(hù)的作品，并未明確排除樓盤名稱不受著作權(quán)法保護(hù)。因此，具有獨創(chuàng)性的樓盤名稱也應(yīng)受到著作權(quán)法保護(hù)。
第二種觀點認(rèn)為，可以通過地名管理制度保護(hù)樓盤名稱。樓盤名稱是地名的一種，而《地名管理條例》第五條確立了地名不同名原則?！睹裾筷P(guān)于加強城鎮(zhèn)建筑物名稱管理的通知》進(jìn)一步規(guī)定：“同一城鎮(zhèn)內(nèi)的建筑物名稱不應(yīng)重名，并避免同音。”同時規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行樓盤開發(fā)時，必須先取得樓盤名稱的核準(zhǔn)。由此可見，在同一個城市，根據(jù)有關(guān)地名管理的規(guī)定，就可以防止樓盤名稱被他人再次用于樓盤開發(fā)。
第三種觀點認(rèn)為，可以通過反不正當(dāng)競爭法保護(hù)樓盤名稱。根據(jù)反不正當(dāng)競爭法第五條第二項規(guī)定，擅自使用知名商品特有的名稱或者使用與知名商品近似的名稱，造成和他人的知名商品相混淆，使購買者誤認(rèn)為是該知名商品的，屬于不正當(dāng)競爭行為。樓盤名稱是商品房這一商品的名稱，因此其他經(jīng)營者不得擅自使用。同時，反不正當(dāng)競爭法第二條第一款規(guī)定：“經(jīng)營者在市場交易中，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則，遵守公認(rèn)的商業(yè)道德”。結(jié)合上述規(guī)定，可以將濫用他人樓盤名稱的行為認(rèn)定為不正當(dāng)競爭行為，從而予以制止。
上述觀點均有一定的道理，特別是在樓盤名稱并非注冊商標(biāo)時，采取上述方式保護(hù)是較為可取的方式。但筆者認(rèn)為，上述方式都有其局限性，即使綜合運用上述保護(hù)方式也不足以保護(hù)樓盤名稱，其原因在于樓盤名稱通常僅由文字組成，且較為簡略，其獨創(chuàng)性難以體現(xiàn)，也就難以納入著作權(quán)法保護(hù)的范疇。如果對樓盤名稱采取特殊的書寫方式如書法，樓盤名稱即自然可以視為書法作品而得到著作權(quán)法的保護(hù)，但此時所保護(hù)的并不是樓盤名稱，而是樓盤名稱的書寫方式。其他主體如果要使用相同的樓盤名稱，僅需變更字體書寫方式即可規(guī)避侵權(quán)。而通過地名管理法規(guī)只能保護(hù)防止樓盤名稱在同城不被重復(fù)使用，并不能有效防止異地使用樓盤名稱的情況。至于通過反不正當(dāng)競爭法保護(hù)樓盤，前提則必須為“知名”商品，這就會導(dǎo)致在實踐中發(fā)生法律適用上的分歧，難以為樓盤名稱保護(hù)提供確定的預(yù)期。

（作者于定明系云南財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授）